Coburg im bayerischen Oberfranken bietet mit seiner Lage und einer in sich abgerundeten Infrastruktur für Verkehr, medizinische Versorgung, Bildung, Kultur sowie Freizeit einen geradezu idealen Lebensmittelpunkt. Die Stadt ist mit ihren 50 km² und rund 42.000 Einwohnern weder zu klein noch zu groß. Mit dem öffentlichen Personennahverkehr sind vom Zentralen Omnibus Bahnhof ZOB in der Kernstadt aus alle weiteren zwölf Coburger Stadtteile gut erreichbar. Das sind insgesamt beste Voraussetzungen für ein Immobilieneigentum hier in Coburg.
Pro und Contra
Ganz allgemein gilt es festzustellen, dass die einmal vorhandene Immobilie vielfältige Möglichkeiten bietet. Sie kann vom Bauherrn oder Käufer selbstgenutzt, sie kann aber auch als Kapitalanlage vermietet werden. Wenn sie ein Standbein für die Altersvorsorge sein soll, dann gibt es in dem neuen Lebensabschnitt nach dem Erwerbsleben zwei Nutzungsvarianten. Die Immobilie kann selbst bewohnt, oder sie kann verkauft werden. In der eigenen, schuldenfreien Immobilie zu wohnen erspart die Kosten der Unterkunft, vergleichbar mit der Kaltmiete. Hausnebenkosten sowie Energiekosten werden immer und überall fällig. Der Immobilienverkauf sorgt mit dem Verkaufserlös für ein zusätzliches finanzielles Polster im Alter. Ein weiterer Vorteil kann die ortsbezogene Unabhängigkeit sein. Der Rentner, Pensionär oder Privatier ist nicht an den Wohnsitz seiner Immobilie gebunden. Bei jeder Immobilie hilft der Staat mit den Steuerabschreibungen über Jahrzehnte hinweg dabei, die Finanzierung für Wohnraum und für Wohnungseigentum günstig zu gestalten.
Mit dem Investieren möglichst früh beginnen
Ganz unabhängig von der Nutzungsart sollte möglichst früh mit der Investition in die eigene Immobilie begonnen werden. Bei jeder Nutzungsvariante muss das Haus oder die Eigentumswohnung nach spätestens zwei bis drei Jahrzehnten abbezahlt und schuldenfrei sein. Das ist in den heutigen Monaten und Jahren der Niedrigzinspolitik bei einer dementsprechend angepassten, das heißt höheren Tilgung problemlos möglich. Doch der Immobilienbesitzer kann sich, wie es so schön heißt, nicht auf seinen Lorbeeren ausruhen. Nach mehreren Jahrzehnten muss jedes Haus, muss jede Wohnung renoviert und modernisiert werden. Das dafür notwendige Geld muss vorhanden sein. Entweder wird mit einer Rücklage vorwärts-, oder mit einem erneuten Immobiliendarlehen rückwärts gespart. Soll die Immobilie später verkauft werden, sind damit Chance und Risiko von Wertgewinn oder Wertverlust verbunden. Dafür sind die Örtlichkeit und die Lage der Immobilie mitentscheidend. Hier am Ort in Coburg kann erfahrungsgemäß von einer Wertsteigerung der Immobilie ausgegangen werden, im Gegensatz zu strukturschwachen ländlichen Regionen.
Fazit Als Fazit bleibt festzuhalten, dass der „Immobilienerfolg“ von einem möglichst frühzeitigen Beginn mit Bau, Kauf und Finanzierung bestimmt wird. Um sich zu einem späteren Zeitpunkt für eine unter mehreren Varianten entscheiden zu können, muss das entsprechende Immobilieneigentum, sprich die schuldenfreie Immobilie vorhanden sein.
Eigenheim oder Miete? Bezüglich der Wohnsituation ist dies wohl die am meisten diskutierte Frage überhaupt. Nicht nur für uns Deutsche, trotz unterschiedlichster Rahmenbedingungen stehen Menschen überall auf der Welt vor der gleichen Frage.
Ist das Risiko nicht zu hoch?
Binde ich mich nicht zu stark an einen Standort?
Was ist wenn ich arbeitsbedingt umziehen muss?
Kann ich mir nicht irgendwann die Miete sparen?
Ist Eigenheim eine Vorsorge für das Alter?
etc. etc. etc…
Gute Gründe für und gegen das Eigenheim
Diese und ähnliche Fragen gehen entweder mit der Überlegung einher oder führen letztendlich zu diesem Grundsatzthema. Tatsächlich aber ist diese Frage allgemein gar nicht lösbar. Wie die Fragen schon zeigen, gehen oft Wunsch und Wirklichkeit weit auseinander und hängen von einer Vielzahl Faktoren ab. Der Wunsch nach etwas Eigenem, wo einem niemand auf die Füße treten kann oder man Rechenschaft ablegen muss steht eben oft im Gegensatz zu persönlicher Freiheit und dem Gedanken sich nicht binden zu wollen. Es ist kein Geheimnis, dass es Menschen gibt, die gar kein Eigenheim haben wollen. Sicher haben diese Menschen auch gute Gründe, denn Eigentum verpflichtet nun einmal – in vielerlei Hinsicht. Genauso gibt es auch die Gegenseite, die gute Gründe gegen Miete vorbringen können. Warum sollte ich das Haus eines anderen abbezahlen, wenn ich genauso gut mein eigenes abbezahlen könnte!?
Dieser Artikel kann also in keinem Fall ein Ratgeber sein, der in die eine oder andere Richtung verweist. Ich möchte vielmehr Vor- und Nachteile aufzählen und diskutieren, damit sich jeder Einzelne besser mit der Problematik auseinander setzen kann und so vielleicht seine persönliche Tendenzen besser erkennen und einordnen kann.
Vieles ist auch von persönlichen Präferenzen abhängig. Wenn man sich von vorne herein auf eine bestimmte Sache versteift, wird man sich nur schwer umstimmen lassen. Anders jedoch sieht es wieder bei den Bedingungen am Arbeitsmarkt aus. Will ich flexibel sein, um für meine Karriere notfalls auch den Standort ändern oder hat man eben auch langfristig am Standort gute Aussichten bzw. will sich auch gar nicht abhängig vom Arbeitgeber machen. Es kommt also nicht nur auf die innere Einstellung drauf an, sondern auch auf externe Faktoren und die Art und Weise wie man zu diesen steht. Man sieht also, es kann schnell auch eine psychologische Grundsatzentscheidung von Nöten sein. Fakt ist: macht euch selbst keinen Stress – wo ein Wille ist, ist auch ein Weg!
Vorteile beim Eigenheim
Aktuell günstige Finanzierungskonditionen: Die Zinsen für Hypothekendarlehen sind auf einem historischen Tiefstand. Tiefer geht eigentlich nicht. Dennoch sollte man sich nicht zu sehr auf die utopischen Werbespots von Banken mit 1,99 Prozent versteifen. Denn diese sind (im Kleingedruckten vermerkt) erst bei 50 Prozent Beleihung und einem enorm hohen Eigenkapitaleinsatz zu erreichen. Also natürlich in Abhängigkeit der persönlicher Bonität. Wenn man aber bedenkt, dass unsere Vorgängergeneration mit durchschnittlich 8 bis 9 Prozent finanziert hat, sind die aktuellen Konditionen schon deutlich günstiger.
Inflationssicher: Hohe Inflationsraten ziehen meistens auch hohe nominale Einkommenssteigerungen nach sich – und zwar auch dann, wenn der Betreffende nicht in eine höhere Lohn- und Gehaltsgruppe aufsteigt. Die Belastung aus dem Kapitaldienst für das Wohneigentum bleibt dagegen – bei Festzinsen – nominal gleich und in Relation zum gestiegenen Einkommen geringer. Vereinfacht: Wohneigentum zahlt sich bei hoher Inflation leichter ab. Zudem steigt der Sachwert „Immobilie“ in inflationären Zeiten weiter an.
Mietfreiheit im Alter: Sichersicher hat man auch eine Kostenbelastung durch Unterhaltung, aber diese ist in der Regel nicht mit der Miete vergleichbar. Die Nebenkosten fallen sowohl bei Miete als auch bei Eigenheimen an. Voraussetzung ist allerdings, dass die Finanzierung auf sicheren Beinen steht und die Immobilie vor eintreten der Pensionierung abbezahlt ist. Erst dann wird das Eigenheim durch die eingesparte Miete zur zusätzlichen Rente.
Sachwert: Nach Finanzierung, ein hochwertiger Sachwert im „Anlagevermögen“ der Eigentümer. Selbst nach 30 Jahren in der gleichen Mietwohnung, wird nur selten ein vergleichbarer Wert aufgebaut. Man müsste ja parallel zur Mietzahlung zusätzlich sparen. Oft mangelt es dazu an der Möglichkeit, ganz zu schweigen von der Disziplin. Statistisch gesehen nimmt in Deutschaland pro Kopf das Immobilienvermögen den größten Posten ein.
Die persönliche Freiheit: Nicht bezogen auf die Flexibilität, sondern darauf, dass man tun und lassen kann was man möchte. Man ist niemandem Rechenschaft schuldig, warum ich meine Wand rosa streiche oder Löcher in eine Wand bohre. (Nicht bezogen auf die Außengestaltung, da sind natürlich ein paar Dinge, die man beachten sollte.) Das Eigenheim so nutzen und gestalten, wie man möchte – nahezu freie Persönlichkeitsentfaltung.
Mögliche Wertsteigerung: Das Wort „möglich“ sollte hierbei nicht unterschätzt werden. Ich würde abraten Immobilien zu kaufen, um dann auf eine Wertsteigerung zu spekulieren. Die Vergangenheit zeigt zwar, dass Immobilien grundsätzlich ein sicherer Hafen sind, sie zeigt aber auch das Immobilien nicht immun gegen das wirtschaftliche Geschehen sind (Finanzkrise 2007). Vielmehr sollte man auf Faktoren, wie Lage, Bausubstanz und Beschaffenheit der Ausstattung achten. Stimmen diese Faktoren, kann man auch selbst Einfluss auf den Wert des Objektes nehmen.
Sicherheit vor steigenden Mieten: Dieser Punkt schließt mit einem hohen Anteil an die Inflationssicherheit an. Je höher die Inflationsrate, umso wahrscheinlicher ist auch eine Mietsteigerung. Durch ein Eigenheim hätte ich also bei Inflation doppelte Vorteile.
Nachteile beim Eigenheim
Aktuell hohe Preise im Immobilienmarkt: Einzelne Experten sprechen sogar von der Bildung einer Blase andere berufen sich auf Studien, die höchsten von regionalen Preissprüngen in Ballungsgebieten sprechen. Fakt ist, der Markt ist nach der Finanz- und Wirtschaftskrise sehr sensibel geworden. Das gilt aber auch für Bereitschaft der Banken Kredite auszusprechen. Man kommt also nicht mehr „so leicht“ an eine gute Finanzierung und die gestiegenen Preise machen oft die aktuell günstigen Finanzierungskonditionen zu nichte.
Langfristige Bindung – Abhängigkeit vom bzw. am Standort: Daher sollte man auch sicher gehen, dass alle möglichen Optionen, die die Zukunft bringen kann, beim Kauf bedacht werden (z.B. Größe, Kinderzimmer für eventuelle Familienplanung, 2 Bäder, die Lage der Immobilie – will ich später eher ruhig oder lebendig leben, die Möglichkeit zum altersgerechten Umbau usw.). Alle möglichen Optionen oder Eventualitäten können sicher nicht bei einem Kauf berücksichtigt werden. Die Frage ist auch ob ich ein Haus baue oder auf eine Bestandsimmobilie zurückgreife. Bei einem Bau habe ich natürlich wesentlich mehr Spielraum, aber auch hier gibt es keine Garantie, dass alle möglichen Lebensumstände berücksichtigt wurden.
„Eigentum verpflichtet“: Abgaben/Gebühren; Pflichten, wie Fußgängerweg kehren oder Winterdienst vor dem Grundstück sind keine seltenen einhergehenden Pflichten. Anzumerken ist aber, dass es grundsätzlich gegenüber dem Mietverhältnis keinen Nachteil darstellt, denn diese und vergleichbare Dinge können auch einem Mieter auferlegt werden.
Höheres finanzielles Risiko: Immerhin verpflichtet und bindet sich ein Eigenheimbesitzer über viele Jahre an einen Kredit, der auch permanent bedient werden will. Zwar gilt das ebenso für die Miete, aber je nach Tilgungsanteil und Finanzierungskondition kann die monatliche Rate für einen vergleichbaren Wohnraum schon einmal höher ausfallen als die Miethöhe. Für viele heißt das, den Gürtel enger schnallen, Urlaub und teures Auto müssen warten. Ist die Immobilie abbezahlt, wohnt man zwar mietfrei, benötigt aber Rücklagen für anfallende Reparaturen an dem alternden Haus.
Schwerer Markteintritt: Als Nachteil ist jedoch definitiv auch der schwere Markteintritt zu bewerten. Das heißt, selbst wenn es der absolute Traum und Wunsch ist, ein Eigenheim zu besitzen, ist das gar nicht so leicht. Denn bei der Finanzierungsplanung ist es ein großer Fehler nur von der monatlichen Belastung auszugehen. Die im Fachjargon genannten enormen Transaktionskosten, die bei einem Kauf neben dem Kaufpreis als Kaufnebenkosten anfallen (Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und ggfs. Maklergebühren), machen einem dann doch noch schnell einen Strich durch die Rechnung. Diese Kosten fallen bei einem Mietverhältnis (bis auf unter Umständen die Maklergebühren) nicht an. Die Entscheidung ob Eigentümer oder Mieter wird eben oft auf der Ebene des finanziellen Spielraums erzwungen.
Vorteile beim Wohnen zur Miete
Flexibilität: Ein ganz klarer Vorteil ist die Flexibilität. Wobei das meiner Ansicht nach eher mittelfristig gedacht ist, denn wer will schon jedes Jahr umziehen!? Aber Fakt ist, man kann leichter auf geänderte Lebenslagen, wie z.B. Gründung einer Familie, Trennung vom Partner, Größenveränderung oder einfach etwas Neues haben zu wollen, reagieren.
Geringeres finanzielles Risiko: Die Miete ist bekannt und recht unflexibel (abgesehen von Mietsteigerungen, die aber im Fall der Fälle nicht über einen bestimmten Steigerungssatz liegen dürfen). Die Finanzierungsrate grundsätzlich auch, aber die ist erstens durch die zusätzliche Zinsbelastung meist etwas höher als die Miethöhe für vergleichbaren Wohnraum und zweitens können bei einem Hausbesitzer auch mal Kosten auftreten, die ein Mieter in der Regel nicht hat (Fassadenanstrich, Reparaturen etc.). Man kann also unter normalen Umständen als Mieter leichter sparen – man müsste es aber auch tatsächlich tun, damit sich ein Vorteil für die Mieter einstellt.
Keine Instandhaltungskosten: Für Mieter fallen grundsätzlich keine Instandhaltungskosten an – es sei denn der entstandene Schaden wurde durch den Mieter herbei geführt.. Aber Vorsicht: einige Kosten kann der Vermieter auch auf die Mieter umlegen, vor allem dann, wenn Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Auch eine Klausel über sogenannte Schönheitsreparaturen ist in Mietverträgen nicht unüblich. Nach dieser Klausel kann der Vermieter Kleinreparaturen bis 90€ im Monat vom Mieter verlangen.
Pflichtenfreiheit: Die „Nicht-Verantwortlichkeit“ gegenüber der Mietsache – gemeint ist damit nicht, dass ich mit einer gemieteten Wohnung oder einem gemieteten Haus nicht sorgsam umgehen muss, sondern vielmehr die Pflichtenfreiheit. Der Mieter wird weder für eine gute Energiebilanz der Mietsache, noch für die Erstellung eines Energieausweises oder für die Legionellenprüfung des Trinkwassers herangezogen bzw. verantwortlich gemacht. Denn das alles sind u.a. Pflichten des Eigentümers bzw. Vermieters. Die Pflichten des Mieters sind mit den Bedingungen des Mietvertrages abgegolten. Zwar kann der Vermieter einiges auf den Mieter umlegen, aber diese übertragbaren Aufgaben sind gesetzlich begrenzt. (Anmerkung: Das ist meines Erachtens der einzige wesentliche Vorteil.)
Nachteile beim Wohnen zur Miete
Rückbauung: Änderungen, die ich als Mieter durchführen möchte, um mich wohler zu fühlen, müssen selbst getragen bzw. durchgeführt werden, von denen man nach dem Auszug nichts hat. Im schlimmsten Fall (zum Beispiel keine Einigung mit dem Nachmieter) müssen diese sogar zurückgebaut werden, wodurch nicht unerhebliche Verluste entstehen können.
Befristetes Mietverhältnis: Man hat langfristig nichts davon. Ganz egal welchen Luxus man genießt oder wie lange man eine Wohnung bewohnt, der aufgebaute Lebensstandard ist nur so lange von Dauer, wie das Mietverhältnis. Endet das Mietverhältnis hat man nichts, worauf man zurückgreifen kann. Man steht schlicht und ergreifend bei null.
Fazit
Auch wenn die Liste der Vorteile für ein Eigenheim quantitativ am längsten erscheint, gibt es durchaus nachvollziehbare Gründe dagegen. Wie gesagt, es geht hier nicht darum jemanden überzeugen zu wollen, sondern die Möglichkeit sich mit dem Thema aus mehreren Blickwinkeln befassen zu können.
Hier geht es natürlich primär um die Eigennutzung einer Immobilie. Bei Anlageobjekten ist erstens grundsätzlich irrelevant ob man selbst zur Miete wohnt oder ein Eigenheim besitzt und zweitens spielen da ganz andere Faktoren eine Rolle. Dazu werde ich aber gesondert Artikel veröffentlichen. (Anmerkung: grundsätzlich irrelevant deshalb, da es nicht immer tatsächlich egal ist. Je nach Bonität des angehenden Eigentümers kann es von Vorteil sein eine eigengenutzte Immobilie zu besitzen, da diese der Bank gegenüber als zusätzliche Sicherheit dienen und so für bessere Finanzierungskonditionen sorgen kann.)
Als Immobilienmakler in und für die Stadt Coburg im bayerischen Regierungsbezirk Oberfranken gehört die Ermittlung des Immobilienwertes zu unserem Alltagsgeschäft. Das rund 50 Quadratkilometer große Stadtgebiet ist in die Coburger Kernstadt sowie in ein Dutzend Stadtteile gegliedert. Die Bautätigkeit, also die Neuschaffung von Wohnraum durch Haus- oder Wohnungseigentum, ist recht überschaubar. Hier in Coburg gibt es nur sehr wenig von der Stadt ausgewiesene Neubaugebiete. Ganz anders und für den Kaufinteressenten deutlich aussichtsreicher ist die Situation bei den Bestandsimmobilien. Sie stammen überwiegend aus dem vergangenen Jahrhundert. In vielen Fällen werden sie renoviert und modernisiert, bevor sie zum Kauf angeboten werden. Das hebt den Immobilienwert und somit den Kauf-/Verkaufspreis.
Bewertung von Coburger Immobilien
Für die Bewertung von Coburger Immobilien kommt eine der drei gängigen Möglichkeiten infrage, und zwar entweder das Ertragswert-, das Sachwert- oder das Vergleichswertverfahren. Als Makler entscheiden wir uns normalerweise für eine dieser drei Varianten und begründen sie gegenüber dem Kaufinteressenten sowie dem Verkäufer. Das Ertragswertverfahren ist ein Mischwert aus dem Rohertrag der Immobilie als Mietwohn- oder als Geschäftsgrundstück und dem Bodenwert. Voraussetzung dafür ist die Vergleichsmöglichkeit mit einer ortsüblichen Miete anhand des einfachen oder eines qualifizierten Mietspiegels. Beim Sachwertverfahren werden Bodenwert und Gebäudesachwert getrennt ermittelt. Die Summe aus beiden Werten wird mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert. Das Ergebnis ist dann der Grundbesitzwert. Bei dem Vergleichswertverfahren wird die zu bewertende Immobilie mit den tatsächlichen Verkaufspreisen verglichen. Alternativ wird ein Vergleichswertfaktor gemäß dem Bewertungsgesetz auf der Grundlage des Quadratmeterpreises angesetzt. Das BewG aus den 1930er Jahren regelt in Deutschland die steuerliche Bewertung von Vermögensgegenständen. Bei der Grundstücksbewertung wird in unbebaute, in baureife sowie in bebaute Grundstücke mit einem benutzbaren Gebäude unterschieden.
Immobilienbewertung: Coburgs Stadtteile im Fokus
Coburger Innenstadt: Blick von der Morizkirche auf den Marktplatz.
Unsere Entscheidung für die jeweilige Bewertung von Neubau- und von Bestandsimmobilien hier in Coburg wird maßgeblich von der Situation in dem betreffenden Stadtteil beeinflusst. Außer in der Kernstadt gibt es keine nennenswerten Mietwohnobjekte. Die Stadt Coburg hat zurzeit, Mitte der 2010er Jahre, keinen aktuellen Mietspiegel herausgegeben. Bewährt hat sich immer wieder ein Mix aus allen drei Bewertungsmöglichkeiten. Dafür sind die Bewertungsgrundlagen des Finanzamtes Coburg zur Berechnung der Grundsteuern A und B durchaus hilfreich. Da auf dem Coburger Stadtgebiet kein allzu reger Immobilienhandel stattfindet, mangelt es auch an dementsprechenden Vergleichsmöglichkeiten.
Fazit
Im Ergebnis kommt es weitgehend darauf an, wie belegbar und wie glaubhaft unsere „Mischwertung“ letztendlich ist. Die Vergangenheit zeigt, dass wir mit unserer Erfahrung einerseits und der genauen Kenntnis des Coburger Immobilienmarktes andererseits, wie es heißt, ganz richtig liegen. Insofern haben wir in der Vergangenheit als Immobilienmakler quasi eine für Coburg eigene Immobilienbewertung entwickelt, die sich bestens bewährt.
Wo findet man viele Immobilienangebote, die man durchforsten kann? Wie geht man am besten vor? Und wie ordnet man anschließend die vielen Quellen und nach welchen Kriterien?
Klar, Immobilienmakler, Immobilienportale und sicher auch Tageszeitungen kommen da als erstes in den Sinn. Aber es gibt noch zahlreiche weitere Möglichkeiten. Die folgende Zusammenstellung kann also nur einen Ausschnitt oder eine Richtlinie für eine geeignete Vorgehensweise darstellen. Seid kreativ, manchmal ergeben sich auch unerwartete Dinge. Möglicherweise hilft es sogar den Spieß einmal umzudrehen – ein eigenes Suchprofil erstellen!? Fakt ist, auch wenn es schwieriger erscheint, gute Einkaufsmöglichkeiten gibt es auch im aktuell scheinbar überbewerteten Markt.
Auch wenn der Aufbau und die strukturierte Vorgehensweise dieses Artikel einem Ratgeber für aktive Immobilieninvestoren gleicht, gelten diese Tipps ebenfalls für Eigenheimsuchende. Denn die Herausforderung der Marktsättigung und der gefühlten Überteuerung sind für beide Seiten identisch.
Ziel ist also, diepersönliche Einkaufsstrategie zu entwickeln.
Klassische Einkaufsmöglichkeiten: Der Immobilienmakler
Was kann er und was kann er nicht? In vielen Regionen (tendenziell eher in Ballungsgebieten) läuft der Großteil des Immobiliengeschäftes über Maklerbüros. Daher sind sie oft die wichtigste Einkaufsquelle. So sehr man sich auch über die Maklerprovisionen beschweren mag, sie sind Bestandteil nahezu jeder Transaktion. Es hilft also nicht unbedingt weiter, sich nur darüber zu beschweren, sondern man sollte sich lieber darauf fokussieren, was mir ein Makler tatsächlich bringen kann. Alleine mit dieser Einstellung wird man aus der Arbeitskraft eines Maklers mehr für sich herausholen können. Es macht also Sinn die Provision immer mit einzukalkulieren. Rechnet sich der Deal mit der Provision? Gut, wenn nicht, dann wird eben weiter gesucht. Es kann kurzfristig funktionieren, wenn man seinen eigenen Preis anbietet. Sollte sich der Makler darauf einlassen ist das gut, es ist für die zukünftige Beziehung aber nicht unbedingt förderlich. Gerade wenn ich in einem speziellen Gebiet aktiv sein bzw. werden will, macht es Sinn, sich einen „Freund“ zuzulegen. Das wichtigste ist: gute Makler verdienen ihre Provision, weil sie es wert sind. Makler sind (meist) hervorragende Markteinschätzer und Vermittler! Sie „kanalisieren“ den anstehenden Deal – besonders, wenn es schwierig oder gar emotional wird, denn sie haben den notwendigen Abstand. Natürlich sollte man auch bewusst zuhören und zwischen den Zeilen lauschen, denn auch klar ist, dass ein Makler etwas verkaufen möchte.
Gute Kontakte verhelfen zur gewünschten Immobilie.
Es empfiehlt sich den regelmäßigen Kontakt zu Maklern der Region zu suchen und zu halten. Möglicherweise bieten sich auch langfristige Geschäftsbeziehungen an – viele Maklerbüros bieten auch die Verwaltung zu guten Konditionen an. Das kann man nutzen. Man muss sich nicht mit allen Maklern abgeben, man hat mit der Zeit ein Gespür dafür, wer geeignet ist, passende Objekte hat und wie der Ruf als Geschäftsmann ist. Wie man den Markt nicht nur mit Immobilien überblickt, sondern eben auch Angebote einzelner Makler findet und dauerhaft überwacht, erläutere ich im nächsten Teil (Anzeigenportale).
Natürlich ist auch der Makler optimal für den Empfang des persönlichen Suchprofils, aber man sollte keine allzu hohen Erwartungen heben, denn einen bevorzugten Status muss man sich wohl erst erarbeiten. Ist das aber erst einmal gelungen, ein besonderes Verhältnis aufzubauen, wird man schnell sehen, dass sich dieses lohnt. Makler haben ein wesentliches Problem: zahlungsunwillige Immobilienkäufer. Dem kann man direkt vorbeugen mit „Ich zahle Ihre Provision gerne, zügig, in voller Höhe und vorbehaltlos.“ Man kann sich leicht vorstellen sich damit von einigen Mitbewerbern abzuheben. Aber auch das Inaussichtstellen einer langfristigen Zusammenarbeit bei der Vermietung oder gar dem späteren Weiterverkauf der Immobilien kann durchaus motivierend sein. Also immer langfristig und kreativ denken – das Potenzial ist groß.
Klassische Einkaufsmöglichkeiten: Anzeigenportale (Online und Zeitungen)
Portale, wie immobilienscout24.de, immowelt.de, immonet.de, immopool.de und mehr sind eigentlich jedem ein Begriff, der sich etwas ernsthafter mit der Immobilienthematik auseinander setzt – man kommt quasi gar nicht an ihnen vorbei. Deswegen möchte ich hier eher ein paar Hintergrundinfos und vor allem Tipps zur Nutzung dieser Portale geben.
Diese Portale legen den jeweiligen Schwerpunkt immer etwas differenzierter, sie bieten aber allen Interessierten ein enormes Wissensspektrum an. Von regionalen Standortfaktoren über Mietspiegel bishin zu inzwischen ausgereiften Trendanalysetools. Immoscout24.de hat mittlerweile den mit Abstand größten Marktanteil und sollte daher unbedingt eine wesentliche Quelle der Immobilienrecherche sein. Nicht ganz so bekannt sind andere, oft übergreifende Portale, wie nestoria.de und immobilo.de. Diese Portale bedienen sich der Daten mehrerer (teilweise zahlreicher) Immobilienportale und fassen diese in ihrem Datenbestand zusammen.
Weiterhin nicht zu unterschätzen sind auch heute noch Tageszeitungen, lokale Zeitungen, Anzeigenblätter, Anzeigenportale jeglicher Art sowie die in diesem Zusammenhang eher weniger bekannten eBay-Kleinanzeigen. Ich habe es bereits an anderer Stelle erwähnt, meiner Meinung nach steigt deren Bedeutung nach dem neuen Bestellerprinzip auch wieder an.
In der Praxis werden Sie vermutlich viele dieser Plattformen nutzen, wenn auch nicht alle. Wegen der sich überschneidenden Daten ist das auch nicht notwendig bzw. sinnvoll. Welche dieser Portale sich am besten eignen, erfährt man durch intensives Testen und Ausprobieren, denn in jeder Gegend gibt es den einen oder anderen Schwerpunkt.
Hinweis:
Ein besonderer Tipp von mir ist das Anlegen und Abspeichern eigener Suchprofile mit entsprechender Registrierung. Damit erhält man täglich die neuesten Angebote automatisch per E-Mail. Gerade mit der Anlage von verschiedenen, sich überschneidenden Suchprofilen, die man mit der Zeit verfeinert, können schnell, kostenfrei und effektiv einen kompletten Marktüberblick liefern.
Der Nachteil dieser Methode ist allerdings, dass man auf diese Weise von interessanten Immobilienangeboten meist gleichzeitig mit tausend anderen Mitbewerbern erfährt. Sobald man eine E-Mail mit einem Angebot erhält, ist es nämlich „öffentlich“.
Für den Einstieg in einen (neuen) Immobilienmarkt ist diese Methode jedoch sehr gut geeignet. Damit lernt man vor allem die immer wieder erscheinenden Marktplayer kennen und welche Immobilientypen zu welchen Preisansätzen angeboten werden. Auch den verschiedenen Parallelmärkten (Einfamilienhäuser, Mietwohnungen, etc.) und den Vermarktungszeiträumen sollte man einen hohen Grad an Aufmerksamkeit widmen. Denn alles gibt irgendwo Rückschlüsse auf die Umsetzbarkeit des eigenen Vorhabens.
Klassische Einkaufsmöglichkeiten: Privatverkäufer
Auch wenn hier immer (egal ob Käufer- oder Verkäuferseite) viele Emotionen im Spiel sind, die den Prozess mühselig werden lassen, sind auch diese geeignete Einkaufsquellen. Durch die immer vielfältigeren Möglichkeiten werden in Zukunft Privatverkäufer vermehrt den Makler meiden. Auch wenn das Bestellerprinzip nicht für Kauf und Verkauf gilt, besteht für viele Vermieter der Anreiz auf einen Makler zu verzichten (da nach neuer Rechtsprechung der Auftraggeber die Courtage zahlen muss). Wenn sich dann der Vermieter einmal mit gewissen Tools auskennt, behält man diese auch für den Verkauf bei – aber das ist nur eine Vermutung. Verkaufsbereite Privatverkäufer findet man auf vielen Wegen, man sollte Ihnen aber aufgrund oben genannter Argumente besondere Aufmerksamkeit schenken.
Ziel muss sein, die Motive des Verkäufers herauszufinden. Alleine hier erfährt man viel über die Hintergründe des Verkäufers. Hat er es eilig? Oder ist gar besonders großer Druck vorhanden? Dies ist oft bei persönlichen Ereignissen wie Scheidung, Krankheit oder beruflich veranlasstem Umzug der Fall. Unter solchen Bedingungen wird man oftmals tatsächlich verkaufsbereite Verkäufer mit der entsprechenden Bereitschaft finden, preislich entgegenzukommen – „Der motivierte Verkäufer“. Es kommt allerdings auch oft vor, dass Privatverkäufer den Markt nur „antesten“ möchten, also gar nicht oder nur mit großem Anreiz (und hohem Preis) verkaufsbereit sind. Sicher liegt sofort auf der Hand, auf wen man sich konzentrieren sollte. Nicht ohne Grund ist die Scheidung „Maklers Liebling“.
Kreative Einkaufsmöglichkeiten
Hier sind Ideen gemeint, auf die man vielleicht nicht sofort kommen würde. Viele behaupten, dass die sehr guten Angebote erst gar nicht bei den Anzeigenportalen erscheinen oder von den Maklern direkt an die Stammkundschaft weitergereicht werden. Wie kann ich also auf mich aufmerksam machen bzw. wie kann ich mir einen Vorteil gegenüber den anderen Marktakteuren verschaffen?
Kreative Einkaufsmöglichkeiten: Das eigene Suchprofil
Was will ich und wie mache ich auf mich aufmerksam?
Es gilt nun, die (realistisch einkaufbare) Wunschimmobilie so genau wie möglich zu definieren. Im ersten Schritt sollte man sich dabei konkret auf die Zielimmobilie selbst fokussieren, die in die Strategie bzw. zum „Etappenziel“ benötigt wird. Anschließend sollten detailliertere Angaben folgen, die auch eine gewisse Spannbreite zulassen. Wenn man beispielsweise auf ein 5-Parteienhaus aus ist, sollte man ein 4- oder 6-Parteienhaus nicht von vorne herein ausschließen. Damit wird die Trefferwahrscheinlichkeit deutlich erhöht. Exemplarisch verlinke ich hier mein eigenes Suchprofil als eine Möglichkeit der Umsetzung.
Das ist nun der Fokus. Es empfiehlt sich nicht zu viel in die Anzeige reinzupacken, lieber mehrere Anzeigen schalten (bspw. eine für Gewerbeobjekte und eine für Wohnimmobilien). Das Suchprofil sollte klar gegliedert und ansprechend gestaltet sein. Möglich sind natürlich auch Bilder, nur muss man bedenken, dass Bilder von Wunschobjekten (sie sind ja nicht die tatsächlich gewünschten Objekte) bei der Zielperson wieder ganz anders wirken können – sie sind also meiner Meinung nach eine starke Konkretisierung. Auch Hinweise zur Maklerprovision und die genauen Kontaktdaten gehören in ein gutes Suchprofil. Das Suchprofil ist der Dreh- und Angelpunkt für den Immobilieneinkauf. Es hilft , sich mit der Zeit über die „Zielimmobilie“ immer klarer zu werden. Vor allem aber wird es beim strategisch organisierten Immobilieneinkauf einen unschätzbaren Dienst erweisen.
Wo platziere ich meine Anzeige?
Je präsenter natürlich umso besser. Ein Link zum Profil z. B. in der E-Mail-Signatur, auf der Homepage oder es einfach jedem Interessierten in die Hand drücken – Verteilt es, es soll gelesen werden! Wer besonders mit der Zeit geht nutzt Social-Media-Kanäle wie Xing, Facebook, Google+ und Twitter!
Insolvenzverwalter und notleidende Objekte
Auf diese Methode wird man gedanklich vermutlich zuletzt stoßen, aber sie ergibt durchaus Sinn. Wie man sich vorstellen kann, herrscht bei einem Insolvenzverwalter oder bei notleidenden Objekten ein höherer Verkaufsdruck. Und genau diesen kann man sich zu Nutze machen.
Man kann aber nicht einfach bei den Insolvenzverwaltern in der Umgebung anrufen und nach verfügbaren Immobilien fragen. Höchstwahrscheinlich wird man über die nette Dame am Empfang nicht hinauskommen, denn Insolvenzverwalter dürften die meistbeschäftigen Menschen überhaupt sein. Ein guter (indirekter) Weg kann jedoch das persönliche Netzwerk sein, eventuell mit persönlichen Empfehlungen. Behutsamkeit ist hier wohl eine Tugend.
Das soll sie vorerst gewesen sein – die mögliche Vorgehensweise beim Immobilieneinkauf. Schreibt mir gerne weitere Anregungen oder Kommentare. Auf Wunsch oder je nach Umsetzbarkeit können auch eure Tipps und Hinweise gerne hier diskutiert und veröffentlicht werden.
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