Als Immobilienmakler in und für die Stadt Coburg im bayerischen Regierungsbezirk Oberfranken gehört die Ermittlung des Immobilienwertes zu unserem Alltagsgeschäft. Das rund 50 Quadratkilometer große Stadtgebiet ist in die Coburger Kernstadt sowie in ein Dutzend Stadtteile gegliedert. Die Bautätigkeit, also die Neuschaffung von Wohnraum durch Haus- oder Wohnungseigentum, ist recht überschaubar. Hier in Coburg gibt es nur sehr wenig von der Stadt ausgewiesene Neubaugebiete. Ganz anders und für den Kaufinteressenten deutlich aussichtsreicher ist die Situation bei den Bestandsimmobilien. Sie stammen überwiegend aus dem vergangenen Jahrhundert. In vielen Fällen werden sie renoviert und modernisiert, bevor sie zum Kauf angeboten werden. Das hebt den Immobilienwert und somit den Kauf-/Verkaufspreis.
Bewertung von Coburger Immobilien
Für die Bewertung von Coburger Immobilien kommt eine der drei gängigen Möglichkeiten infrage, und zwar entweder das Ertragswert-, das Sachwert- oder das Vergleichswertverfahren. Als Makler entscheiden wir uns normalerweise für eine dieser drei Varianten und begründen sie gegenüber dem Kaufinteressenten sowie dem Verkäufer. Das Ertragswertverfahren ist ein Mischwert aus dem Rohertrag der Immobilie als Mietwohn- oder als Geschäftsgrundstück und dem Bodenwert. Voraussetzung dafür ist die Vergleichsmöglichkeit mit einer ortsüblichen Miete anhand des einfachen oder eines qualifizierten Mietspiegels. Beim Sachwertverfahren werden Bodenwert und Gebäudesachwert getrennt ermittelt. Die Summe aus beiden Werten wird mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert. Das Ergebnis ist dann der Grundbesitzwert. Bei dem Vergleichswertverfahren wird die zu bewertende Immobilie mit den tatsächlichen Verkaufspreisen verglichen. Alternativ wird ein Vergleichswertfaktor gemäß dem Bewertungsgesetz auf der Grundlage des Quadratmeterpreises angesetzt. Das BewG aus den 1930er Jahren regelt in Deutschland die steuerliche Bewertung von Vermögensgegenständen. Bei der Grundstücksbewertung wird in unbebaute, in baureife sowie in bebaute Grundstücke mit einem benutzbaren Gebäude unterschieden.
Immobilienbewertung: Coburgs Stadtteile im Fokus
Unsere Entscheidung für die jeweilige Bewertung von Neubau- und von Bestandsimmobilien hier in Coburg wird maßgeblich von der Situation in dem betreffenden Stadtteil beeinflusst. Außer in der Kernstadt gibt es keine nennenswerten Mietwohnobjekte. Die Stadt Coburg hat zurzeit, Mitte der 2010er Jahre, keinen aktuellen Mietspiegel herausgegeben. Bewährt hat sich immer wieder ein Mix aus allen drei Bewertungsmöglichkeiten. Dafür sind die Bewertungsgrundlagen des Finanzamtes Coburg zur Berechnung der Grundsteuern A und B durchaus hilfreich. Da auf dem Coburger Stadtgebiet kein allzu reger Immobilienhandel stattfindet, mangelt es auch an dementsprechenden Vergleichsmöglichkeiten.
Fazit
Im Ergebnis kommt es weitgehend darauf an, wie belegbar und wie glaubhaft unsere „Mischwertung“ letztendlich ist. Die Vergangenheit zeigt, dass wir mit unserer Erfahrung einerseits und der genauen Kenntnis des Coburger Immobilienmarktes andererseits, wie es heißt, ganz richtig liegen. Insofern haben wir in der Vergangenheit als Immobilienmakler quasi eine für Coburg eigene Immobilienbewertung entwickelt, die sich bestens bewährt.