Eigenheim oder Miete? – Eine Grundsatzdiskussion

Eigenheim oder Miete? Bezüglich der Wohnsituation ist dies wohl die am meisten diskutierte Frage überhaupt. Nicht nur für uns Deutsche, trotz unterschiedlichster Rahmenbedingungen stehen Menschen überall auf der Welt vor der gleichen Frage.

Ist das Risiko nicht zu hoch?

Binde ich mich nicht zu stark an einen Standort?

Was ist wenn ich arbeitsbedingt umziehen muss?

Kann ich mir nicht irgendwann die Miete sparen?

Ist Eigenheim eine Vorsorge für das Alter?

etc. etc. etc…

Gute Gründe für und gegen das Eigenheim

Diese und ähnliche Fragen gehen entweder mit der Überlegung einher oder führen letztendlich zu diesem Grundsatzthema. Tatsächlich aber ist diese Frage allgemein gar nicht lösbar. Wie die Fragen schon zeigen, gehen oft Wunsch und Wirklichkeit weit auseinander und hängen von einer Vielzahl Faktoren ab. Der Wunsch nach etwas Eigenem, wo einem niemand auf die Füße treten kann oder man Rechenschaft ablegen muss steht eben oft im Gegensatz zu persönlicher Freiheit und dem Gedanken sich nicht binden zu wollen. Es ist kein Geheimnis, dass es Menschen gibt, die gar kein Eigenheim haben wollen. Sicher haben diese Menschen auch gute Gründe, denn Eigentum verpflichtet nun einmal – in vielerlei Hinsicht. Genauso gibt es auch die Gegenseite, die gute Gründe gegen Miete vorbringen können. Warum sollte ich das Haus eines anderen abbezahlen, wenn ich genauso gut mein eigenes abbezahlen könnte!?

Dieser Artikel kann also in keinem Fall ein Ratgeber sein, der in die eine oder andere Richtung verweist. Ich möchte vielmehr Vor- und Nachteile aufzählen und diskutieren, damit sich jeder Einzelne besser mit der Problematik auseinander setzen kann und so vielleicht seine persönliche Tendenzen besser erkennen und einordnen kann.

Vieles ist auch von persönlichen Präferenzen abhängig. Wenn man sich von vorne herein auf eine bestimmte Sache versteift, wird man sich nur schwer umstimmen lassen. Anders jedoch sieht es wieder bei den Bedingungen am Arbeitsmarkt aus. Will ich flexibel sein, um für meine Karriere notfalls auch den Standort ändern oder hat man eben auch langfristig am Standort gute Aussichten bzw. will sich auch gar nicht abhängig vom Arbeitgeber machen. Es kommt also nicht nur auf die innere Einstellung drauf an, sondern auch auf externe Faktoren und die Art und Weise wie man zu diesen steht. Man sieht also, es kann schnell auch eine psychologische Grundsatzentscheidung von Nöten sein. Fakt ist: macht euch selbst keinen Stress – wo ein Wille ist, ist auch ein Weg!

Vorteile beim Eigenheim

 Aktuell günstige Finanzierungskonditionen: Die Zinsen für Hypothekendarlehen sind auf einem historischen Tiefstand. Tiefer geht eigentlich nicht. Dennoch sollte man sich nicht zu sehr auf die utopischen Werbespots von Banken mit 1,99 Prozent versteifen. Denn diese sind (im Kleingedruckten vermerkt) erst bei 50 Prozent Beleihung und einem enorm hohen Eigenkapitaleinsatz zu erreichen. Also natürlich in Abhängigkeit der persönlicher Bonität. Wenn man aber bedenkt, dass unsere Vorgängergeneration mit durchschnittlich 8 bis 9 Prozent finanziert hat, sind die aktuellen Konditionen schon deutlich günstiger.

Inflationssicher: Hohe Inflationsraten ziehen meistens auch hohe nominale Einkommenssteigerungen nach sich – und zwar auch dann, wenn der Betreffende nicht in eine höhere Lohn- und Gehaltsgruppe aufsteigt. Die Belastung aus dem Kapitaldienst für das Wohneigentum bleibt dagegen – bei Festzinsen – nominal gleich und in Relation zum gestiegenen Einkommen geringer. Vereinfacht: Wohneigentum zahlt sich bei hoher Inflation leichter ab. Zudem steigt der Sachwert „Immobilie“ in inflationären Zeiten weiter an.

Mietfreiheit im Alter: Sichersicher hat man auch eine Kostenbelastung durch Unterhaltung, aber diese ist in der Regel nicht mit der Miete vergleichbar. Die Nebenkosten fallen sowohl bei Miete als auch bei Eigenheimen an. Voraussetzung ist allerdings, dass die Finanzierung auf sicheren Beinen steht und die Immobilie vor eintreten der Pensionierung abbezahlt ist. Erst dann wird das Eigenheim durch die eingesparte Miete zur zusätzlichen Rente.

Sachwert: Nach Finanzierung, ein hochwertiger Sachwert im „Anlagevermögen“ der Eigentümer. Selbst nach 30 Jahren in der gleichen Mietwohnung, wird nur selten ein vergleichbarer Wert aufgebaut. Man müsste ja parallel zur Mietzahlung zusätzlich sparen. Oft mangelt es dazu an der Möglichkeit, ganz zu schweigen von der Disziplin. Statistisch gesehen nimmt in Deutschaland pro Kopf das Immobilienvermögen den größten Posten ein.

Die persönliche Freiheit: Nicht bezogen auf die Flexibilität, sondern darauf, dass man tun und lassen kann was man möchte. Man ist niemandem Rechenschaft schuldig, warum ich meine Wand rosa streiche oder Löcher in eine Wand bohre. (Nicht bezogen auf die Außengestaltung, da sind natürlich ein paar Dinge, die man beachten sollte.) Das Eigenheim so nutzen und gestalten, wie man möchte – nahezu freie Persönlichkeitsentfaltung.

Mögliche Wertsteigerung: Das Wort „möglich“ sollte hierbei nicht unterschätzt werden. Ich würde abraten Immobilien zu kaufen, um dann auf eine Wertsteigerung zu spekulieren. Die Vergangenheit zeigt zwar, dass Immobilien grundsätzlich ein sicherer Hafen sind, sie zeigt aber auch das Immobilien nicht immun gegen das wirtschaftliche Geschehen sind (Finanzkrise 2007). Vielmehr sollte man auf Faktoren, wie Lage, Bausubstanz und Beschaffenheit der Ausstattung achten. Stimmen diese Faktoren, kann man auch selbst Einfluss auf den Wert des Objektes nehmen.

Sicherheit vor steigenden Mieten: Dieser Punkt schließt mit einem hohen Anteil an die Inflationssicherheit an. Je höher die Inflationsrate, umso wahrscheinlicher ist auch eine Mietsteigerung. Durch ein Eigenheim hätte ich also bei Inflation doppelte Vorteile.

Nachteile beim Eigenheim

Aktuell hohe Preise im Immobilienmarkt: Einzelne Experten sprechen sogar von der Bildung einer Blase andere berufen sich auf Studien, die höchsten von regionalen Preissprüngen in Ballungsgebieten sprechen. Fakt ist, der Markt ist nach der Finanz- und Wirtschaftskrise sehr sensibel geworden. Das gilt aber auch für Bereitschaft der Banken Kredite auszusprechen. Man kommt also nicht mehr „so leicht“ an eine gute Finanzierung und die gestiegenen Preise machen oft die aktuell günstigen Finanzierungskonditionen zu nichte.

Langfristige Bindung – Abhängigkeit vom bzw. am Standort: Daher sollte man auch sicher gehen, dass alle möglichen Optionen, die die Zukunft bringen kann, beim Kauf bedacht werden (z.B. Größe, Kinderzimmer für eventuelle Familienplanung, 2 Bäder, die Lage der Immobilie – will ich später eher ruhig oder lebendig leben, die Möglichkeit zum altersgerechten Umbau usw.). Alle möglichen Optionen oder Eventualitäten können sicher nicht bei einem Kauf berücksichtigt werden. Die Frage ist auch ob ich ein Haus baue oder auf eine Bestandsimmobilie zurückgreife. Bei einem Bau habe ich natürlich wesentlich mehr Spielraum, aber auch hier gibt es keine Garantie, dass alle möglichen Lebensumstände berücksichtigt wurden.

 „Eigentum verpflichtet“: Abgaben/Gebühren; Pflichten, wie Fußgängerweg kehren oder Winterdienst vor dem Grundstück sind keine seltenen einhergehenden Pflichten. Anzumerken ist aber, dass es grundsätzlich gegenüber dem Mietverhältnis keinen Nachteil darstellt, denn diese und vergleichbare Dinge können auch einem Mieter auferlegt werden.

Höheres finanzielles Risiko: Immerhin verpflichtet und bindet sich ein Eigenheimbesitzer über viele Jahre an einen Kredit, der auch permanent bedient werden will. Zwar gilt das ebenso für die Miete, aber je nach Tilgungsanteil und Finanzierungskondition kann die monatliche Rate für einen vergleichbaren Wohnraum schon einmal höher ausfallen als die Miethöhe. Für viele heißt das, den Gürtel enger schnallen, Urlaub und teures Auto müssen warten. Ist die Immobilie abbezahlt, wohnt man zwar mietfrei, benötigt aber Rücklagen für anfallende Reparaturen an dem alternden Haus.

 Schwerer Markteintritt: Als Nachteil ist jedoch definitiv auch der schwere Markteintritt zu bewerten. Das heißt, selbst wenn es der absolute Traum und Wunsch ist, ein Eigenheim zu besitzen, ist das gar nicht so leicht. Denn bei der Finanzierungsplanung ist es ein großer Fehler nur von der monatlichen Belastung auszugehen. Die im Fachjargon genannten enormen Transaktionskosten, die bei einem Kauf neben dem Kaufpreis als Kaufnebenkosten anfallen (Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und ggfs. Maklergebühren), machen einem dann doch noch schnell einen Strich durch die Rechnung. Diese Kosten fallen bei einem Mietverhältnis (bis auf unter Umständen die Maklergebühren) nicht an. Die Entscheidung ob Eigentümer oder Mieter wird eben oft auf der Ebene des finanziellen Spielraums erzwungen.

Vorteile beim Wohnen zur Miete

Flexibilität: Ein ganz klarer Vorteil ist die Flexibilität. Wobei das meiner Ansicht nach eher mittelfristig gedacht ist, denn wer will schon jedes Jahr umziehen!? Aber Fakt ist, man kann leichter auf geänderte Lebenslagen, wie z.B. Gründung einer Familie, Trennung vom Partner, Größenveränderung oder einfach etwas Neues haben zu wollen, reagieren.

Geringeres finanzielles Risiko: Die Miete ist bekannt und recht unflexibel (abgesehen von Mietsteigerungen, die aber im Fall der Fälle nicht über einen bestimmten Steigerungssatz liegen dürfen). Die Finanzierungsrate grundsätzlich auch, aber die ist erstens durch die zusätzliche Zinsbelastung meist etwas höher als die Miethöhe für vergleichbaren Wohnraum und zweitens können bei einem Hausbesitzer auch mal Kosten auftreten, die ein Mieter in der Regel nicht hat (Fassadenanstrich, Reparaturen etc.). Man kann also unter normalen Umständen als Mieter leichter sparen – man müsste es aber auch tatsächlich tun, damit sich ein Vorteil für die Mieter einstellt.

Keine Instandhaltungskosten: Für Mieter fallen grundsätzlich keine Instandhaltungskosten an – es sei denn der entstandene Schaden wurde durch den Mieter herbei geführt.. Aber Vorsicht: einige Kosten kann der Vermieter auch auf die Mieter umlegen, vor allem dann, wenn Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Auch eine Klausel über sogenannte Schönheitsreparaturen ist in Mietverträgen nicht unüblich. Nach dieser Klausel kann der Vermieter Kleinreparaturen bis 90€ im Monat vom Mieter verlangen.

Pflichtenfreiheit: Die „Nicht-Verantwortlichkeit“ gegenüber der Mietsache – gemeint ist damit nicht, dass ich mit einer gemieteten Wohnung oder einem gemieteten Haus nicht sorgsam umgehen muss, sondern vielmehr die Pflichtenfreiheit. Der Mieter wird weder für eine gute Energiebilanz der Mietsache, noch für die Erstellung eines Energieausweises oder für die Legionellenprüfung des Trinkwassers herangezogen bzw. verantwortlich gemacht. Denn das alles sind u.a. Pflichten des Eigentümers bzw. Vermieters. Die Pflichten des Mieters sind mit den Bedingungen des Mietvertrages abgegolten. Zwar kann der Vermieter einiges auf den Mieter umlegen, aber diese übertragbaren Aufgaben sind gesetzlich begrenzt. (Anmerkung: Das ist meines Erachtens der einzige wesentliche Vorteil.)

Nachteile beim Wohnen zur Miete

Rückbauung: Änderungen, die ich als Mieter durchführen möchte, um mich wohler zu fühlen, müssen selbst getragen bzw. durchgeführt werden, von denen man nach dem Auszug nichts hat. Im schlimmsten Fall (zum Beispiel keine Einigung mit dem Nachmieter) müssen diese sogar zurückgebaut werden, wodurch nicht unerhebliche Verluste entstehen können.

Befristetes Mietverhältnis: Man hat langfristig nichts davon. Ganz egal welchen Luxus man genießt oder wie lange man eine Wohnung bewohnt, der aufgebaute Lebensstandard ist nur so lange von Dauer, wie das Mietverhältnis. Endet das Mietverhältnis hat man nichts, worauf man zurückgreifen kann. Man steht schlicht und ergreifend bei null.

Fazit

Auch wenn die Liste der Vorteile für ein Eigenheim quantitativ am längsten erscheint, gibt es durchaus nachvollziehbare Gründe dagegen. Wie gesagt, es geht hier nicht darum jemanden überzeugen zu wollen, sondern die Möglichkeit sich mit dem Thema aus mehreren Blickwinkeln befassen zu können.

Hier geht es natürlich primär um die Eigennutzung einer Immobilie. Bei Anlageobjekten ist erstens grundsätzlich irrelevant ob man selbst zur Miete wohnt oder ein Eigenheim besitzt und zweitens spielen da ganz andere Faktoren eine Rolle. Dazu werde ich aber gesondert Artikel veröffentlichen. (Anmerkung: grundsätzlich irrelevant deshalb, da es nicht immer tatsächlich egal ist. Je nach Bonität des angehenden Eigentümers kann es von Vorteil sein eine eigengenutzte Immobilie zu besitzen, da diese der Bank gegenüber als zusätzliche Sicherheit dienen und so für bessere Finanzierungskonditionen sorgen kann.)